La vente d’un bien immobilier concerne plusieurs acteurs : le propriétaire qui souhaite obtenir le maximum d’argent pour son bien, l’agent immobilier qui souhaite obtenir la meilleure commission pour la vente, le notaire dont la rémunération est fixée par l’État, et l’État lui-même qui engrange la plupart des frais de mutation payée par l’acquéreur. Les frais d’agence sont libres, c’est un agent immobilier de se mettre d’accord avec le vendeur au moment de la signature d’un mandat de vente. Qui a intérêt à régler les frais d’agence ? Pourquoi est-il plus intéressant pour l’acquéreur de payer cette commission à part afin de réduire les frais de notaire ? Comment négocier les frais avec son agence immobilière pour permettre une vente plus rapide ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.
Pourquoi doit-on payer des frais d’agence immobilière ?
Un agent immobilier professionnel qui accompagne un propriétaire pour se mettre en recherche d’un futur acquéreur de sa maison ou de son appartement. L’agent immobilier propose ses services en échange d’une commission qui représente ses honoraires, que l’on appelle les frais d’agence. Ces frais seront payés uniquement au moment de l’achat final signé chez le notaire.
Les frais d’agence représentent l’estimation du bien en fonction du prix de marché, à ce titre, l’agent immobilier fait jouer son expérience et sa connaissance du marché pour faire la meilleure estimation possible. Les frais représentent également la constitution de la petite annonce, à savoir la prise de photos, la rédaction de l’annonce pour déclencher la visite d’un maximum de futurs acquéreurs. Le travail de l’agent consiste ensuite à faire le tri entre les acheteurs sérieux et les autres, puis à organiser les visites et à faire en sorte de mettre le bien en valeur pour déclencher une vente. Enfin, en cas d’accord au moment de la négociation immobilière, l’agent immobilier peut accompagner le vendeur directement dans son agence pour la signature d’une promesse de vente.
Vendre son appartement sans agence, c’est également possible à condition de s’occuper de tout.
Les frais d’agence
Les frais d’agence immobilière sont une commission que le vendeur et l’agent immobilier ont définis ensemble au moment de la signature du mandat de vente. Ce sont les honoraires de l’agent immobilier pour le travail qu’il fournit afin de trouver un acquéreur et que cela aboutisse à un acte de vente authentique chez le notaire. Il n’y a pas tellement de règles sur les honoraires de vente. Cela dépend du secteur, du type de logement, mais aussi de la conjoncture. Pour un appartement d’environ 300 000 € à vendre en région parisienne, les frais d’agence se situent aux environs de 15 000 €. Pour les biens qui ont une valeur beaucoup plus importante, les honoraires s’expriment souvent en pourcentage. Quoiqu’il en soit, l’agent immobilier peut toujours diminuer ses frais pour conclure une vente si le futur acquéreur négocie dans une proportion trop importante pour que le vendeur accepte de baisser son prix net.
Des frais la charge du vendeur
En général, les frais d’avance sont à la charge du vendeur, cela est indiqué directement dans la petite annonce immobilière. Le prix du bien immobilier est indiqué clairement avec la mention FAI inclus, ce qui signifie que le vendeur reversera la commission qu’il a négociée directement avec son agent lorsque la vente sera signée définitivement chez le notaire. C’est ce qui est le plus transparent pour l’acquéreur qui n’a pas à s’occuper du montant de la commission dont il n’est pas responsable puisque ce n’est pas lui qui a négocié cette partie du contrat avec l’agence.
Des frais la charge de l’acquéreur
Dans certains cas, il est possible que le prix du bien immobilier soit indiqué avec la mention que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Dans ce cas, le montant de la commission immobilière doit être indiqué clairement en TTC pour que l’acquéreur sache exactement ce dont il aura à payer au final. Quoi qu’il en soit, que les frais d’agence soient à la charge du vendeur ou bien à la charge de l’acquéreur, c’est toujours l’acquéreur qui le paye puisque le vendeur se met d’accord avec l’agent immobilier sur le prix net vendeur, et celui ci ajoute sa commission à ce PNV dans la petite annonce pour entrer en contact avec des acquéreurs.
Négocier les frais d’agence
Les frais d’agence immobilière ne sont pas régis par la loi, ils sont donc libres. Comme tout professionnel, les agences déterminent un montant de commission acceptable qui puisse permettre d’aboutir à une signature, tout en sachant que ces frais peuvent être négociables à tout moment. Lorsque le vendeur reçoit une proposition trop basse, il peut demander à son agent immobilier de faire un effort sur sa commission pour conclure la transaction. De même, lorsqu’un acheteur qui doit payer directement les frais d’agence est intéressé par un bien, il peut toujours demander une baisse de la commission au moment de la négociation. L’intérêt d’une agence immobilière, c’est de conclure le plus de transactions au cours d’une année pour toucher un maximum de commission. Si un bien a du mal à se vendre, et qu’un acheteur est disposé à l’acheter, alors il sera plus facile de négocier que dans le cas d’un bien d’exception qui se vendra rapidement.
La négociation des frais d’agence se fait plus facilement en amont au moment de la signature d’un mandat de vente exclusif. L’agence aura beaucoup plus de chances de vendre le bien, puisque celui-ci ne se retrouvera que dans son catalogue et nulle part ailleurs. C’est une position de force pour le vendeur puisque l’agent immobilier ne sera pas en concurrence avec les autres professionnels du secteur.
Autre facteur essentiel qui entre en jeu au moment de la négociation des frais d’agence avant la signature d’un mandat, c’est la zone qui concerne le bien à vendre. Certaines zones ont très peu de biens immobiliers de disponible à la vente, alors lorsqu’un agent immobilier a la chance de pouvoir obtenir un mandat, il sera plus à même de faire un effort sur ses frais.
Si la plupart des agents immobiliers fixe une commission d’un montant supérieur à 10 000 €, certaines nouvelles agences proposent des frais fixes aux alentours de 8000 €. Mais d’autres concurrents bousculent encore un peu plus les agences immobilières en proposant des frais de 2500 € avec les mêmes prestations incluses que les grosses agences du secteur.
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Frais d’agence à la charge de l’acquéreur réduit les frais de notaire
Les frais de mutation que l’on appelle communément les frais de notaire sont calculés en fonction du prix de vente d’un bien immobilier. Lorsque l’acheteur paie à part les frais d’agence, cela diminue d’ autant le prix global du bien, et donc des frais de mutation. Lorsque les frais d’agence sont inclus directement dans le prix et qui sont à la charge du vendeur, l’acquéreur devra payer des frais d’agence sur cette commission, ce qui représente un surplus d’une centaine d’euros environ.
Qu’est ce que le prix net vendeur ?
Le prix net vendeur, c’est le montant que le propriétaire reçoit au moment de la vente de son bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, ou encore d’un local commercial. Lorsqu’un prix est indiqué dans une petite annonce immobilière, celui-ci contient en général les frais d’agence. Ce n’est donc pas le prix net vendeur qui sera entièrement reversé aux propriétaires. Pour le calculer, il faudra déduire le montant final de la vente en soustrayant le montant des frais d’agence.
Lorsqu’un vendeur signe un mandat avec une agence, il détermine son prix net vendeur en accord avec le professionnel de l’immobilier. Il doit aussi déterminer avec lui le montant des frais d’agence, puisque cela viendra augmenter le prix final du bien sur les petites annonces. Pour qu’une transaction se fasse dans les meilleurs délais, il faut que le prix soit affiché en corrélation avec le marché.