Quand on se décide à faire un investissement immobilier locatif, il ne faut pas se tromper. Il y a beaucoup de paramètres à prendre en considération pour que l’investissement soit une réussite et que le projet aboutisse. A savoir faire grossir son patrimoine tout en ayant des revenus supplémentaires réguliers tous les mois. Pour réaliser ce genre d’opération dans les meilleures conditions à Nantes, il faut acheter un bien immobilier à un prix très raisonnable, situé dans un quartier où il y a si possible beaucoup d’étudiants qui viendront louer ce genre de bien tous les ans. Aussi, le revenu locatif d’un appartement d’une petite surface est toujours plus important dans les villes étudiantes comme Nantes que dans les autres villes moyennes de France. Nous allons développer dans cet article tous les critères à bien prendre en  considération pour réaliser un investissement locatif réussi à Nantes.

Pourquoi faire un investissement locatif à Nantes ?

Selon les statistiques, les habitants de Nantes sont locataires à 60 %, contre 40 % propriétaires. La demande locative est toujours supérieure à l’offre, notamment en ce qui concerne les petites surfaces bien situées qui peuvent être louées en moins de 24 heures. Comme à Paris, un studio ou un T2 peut recevoir plus de 20 appels une journée lorsqu’il est mis en location.

Les propriétaires mettent en moyenne 15 jours pour louer un appartement sur Nantes. Beaucoup moins pour les petites surfaces, un peu plus pour les T2 et T3 qui sont également très recherchés par les familles. Il faut dire que Nantes est une ville dynamique, qui crée beaucoup d’emplois chaque année, et qui offre un cadre de vie particulièrement agréable malgré les problèmes de délinquance qui ont été évoqués dans les médias ces dernières semaines. Les parisiens en font une destination très prisée, après avoir été principalement à Bordeaux. Il faut dire que Nantes se trouve seulement à deux heures de Paris par le TGV, ce qui est un critère important pour les parisiens qui ont besoin de se rendre dans les locaux d’une entreprise au moins une journée par semaine.

L’économie nantaise se porte très bien, avec de grands groupes qui sont venus s’y installer, comme Nestlé, Airbus, Eiffage et surtout tout le secteur de la construction navale qui se trouve non loin à Saint-Nazaire. D’un point de vue démographique, Nantes se trouve être la sixième ville de France avec 665 000 habitants, dont presque 10 000 supplémentaires en cinq ans. C’est une ville jeune, la moitié des habitants ont moins de 30 ans. Cette donnée démographique est surtout due à la présence de 150 000 étudiants dans l’académie de Nantes, dont 62 000 dans la ville intra-muros. Autant dire que la demande de logements est très importante et qu’elle n’est pas prête de s’arrêter.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Nantes ? 

Investir dans un logement pour le louer dans une ville comme Nantes, c’est assurément une bonne décision, car il y a beaucoup d’étudiants dans les différents quartiers. Or nous le savons bien, les logements dans les résidences étudiantes ne sont pas assez nombreux pour loger tout le monde, alors quel que soit le secteur, les étudiants recherchent de quoi se loger un peu dans tous les quartiers en fonction de l’offre et du prix. L’avantage d’une opération immobilière pareille est que la demande n’est pas près de se tarir, car parmi les habitants à l’année, il y aura toujours de nombreux étudiants dans les décennies à venir qui auront toujours le même besoin de trouver un appartement à louer pour l’année scolaire.

Pour obtenir le meilleur rendement locatif, il est conseillé d’acquérir un appartement ancien et de le rénover avant de le mettre en location. Investir dans l’ancien, c’est obtenir un prix d’achat plus faible que le prix moyen du marché, et si l’on est un peu bricoleur, alors il est possible de le remettre en état pour un prix modeste car ce ne sont pas les matériaux qui coûtent le plus en rénovation. Les investisseurs apprécient aussi les petites surfaces, qui permettent d’investir à partir d’une somme moins importante, et qui se louent le mieux et le plus vite à des étudiants. Il est préférable d’avoir deux studios bien placés à Nantes qu’un T3 qui coûtera aussi cher mais qui aura un rendement locatif plus faible.

En misant ainsi sur les petites surfaces rénovées, le rendement locatif que l’on peut espérer avoisine 6 % ce qui est une très bonne rentabilité pour un placement équilibré. La qualité du marché locatif est très bonne, et l’on estime que le patrimoine se valorise d’environ 5 % chaque année.

Le type d’appartement à acheter à Nantes

Cela fait de nombreuses années que la ville de Nantes est intéressante pour l’investissement immobilier, et plus particulièrement pour les logements locatifs. La ville est très bien desservie par le train, elle se situe également non loin de l’océan ce qui en fait un endroit très agréable à vivre pour les habitants.

Les investisseurs immobiliers choisissent généralement des petites surfaces pour les mettre en location à des étudiants. Cela permet non seulement d’augmenter ses revenus, mais aussi de faire grandir son patrimoine immobilier en douceur. La valeur locative d’un petit appartement comme un studio est très intéressante, surtout il y a beaucoup de demandes. À la fin d’un bail, il y a donc peu de chances que l’appartement reste vide bien longtemps. Les jeunes locataires en recherche d’un logement sont présents tout au long de l’année.

Mais puisque le prix du mètre carré est bien plus faible que dans les grandes villes comme la capitale, Lyon ou Marseille, il est possible aussi d’investir dans un bien immobilier plus grand et de le mettre en colocation. Cela permet aussi de louer plusieurs chambres à des prix plus intéressants encore, et donc d’augmenter les revenus des loyers par rapport à une surface identique dans des studios. Pour payer un peu moins cher, les jeunes étudiants apprécient aujourd’hui de trouver une colocation, et d’avoir ainsi une vie étudiante plus agréable que de rester seul dans un petit logement. Mais avec plus de locataires pour un même bien, il y a aussi plus de risques d’impayés. 

Quels sont les bons quartiers pour investir dans le locatif à Nantes ?

Pour être certain de louer son appartement à Nantes et de ne pas avoir de vacance locative trop longue, il est important d’investir dans les bons quartiers que les étudiants apprécient pour leur proximité avec l’université et les grandes écoles. Actuellement, l’île de Nantes est très prisée pour les nouvelles constructions. De très beaux immeubles modernes sont en train d’être édifiés, pour proposer de beaux logements pratiques, avec les derniers équipements en matière de double vitrage, d’isolation, d’aération, et de pièces d’eau. Investir dans le neuf revient un peu plus cher, mais la perspective de revendre ce genre de bien à un bon prix est grande.

Sinon, il est tout à fait possible d’investir dans de l’immobilier ancien et de le rénover. Ce sont les logements les plus prisés par les investisseurs, mais aussi les plus proches des écoles qui se trouvent en plein centre-ville, ou bien dans le quartier de la gare. Le centre de Nantes restera toujours très prisé par les habitants, par les étudiants aussi, puisque toutes les commodités telles que les commerces et les services se trouvent à proximité. En contrepartie, le prix du mètre carré est plus élevé que dans les autres quartiers de Nantes.

S’il y a un autre endroit qu’il faut regarder pour faire son investissement, c’est l’île de Beaulieu qui abrite de nombreux étudiants. Le long de la Loire, l’île de Beaulieu est une zone avec de nombreuses habitations. C’est ici dans le quartier que l’on trouve un grand centre commercial, le palais des sports, qui sont des lieux de vie très appréciés par les jeunes. Les investisseurs souhaitant se lancer dans l’investissement locatif pour les étudiants pourront générer ici des revenus très intéressants.

Parmi les autres quartiers de Nantes, il y a l’ouest de la ville qui est le plus peuplé. Ici, on trouve plutôt de la belle résidence, mais aussi des immeubles anciens avec de nombreux commerces de proximité. Les Hauts Pavés Saint Felix et Malakoff Saint Donatien sont encore des lieux intéressants, avec des espaces verts, un quartier résidentiel, et un emplacement idéal entre le fleuve et le centre-ville ce sont des quartiers dynamiques, avec un prix du mètre carré intéressant pour de l’investissement locatif.

En moyenne,le prix moyen du mètre carré à Nantes s’élève à un peu moins de 4000 € pour un appartement, ce qui reste bien plus accessible que Paris ou Lyon. 

Investir en résidence étudiante en loi PINEL ou LMNP

Un autre type d’investissement consiste à investir dans un bien qui se situe dans une résidence étudiante. Il est possible de se défiscaliser en utilisant le dispositif de la loi Pinel, mais aussi le dispositif LMNP pour obtenir un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs à déclarer. L’avantage de cet investissement est de ne pas avoir à s’occuper de la gestion locative qui est déléguée à l’organisme gestionnaire de la résidence. La loi Censi Bouvard est à considérer également.

Investir en périphérie de la métropole

Investir dans l’immobilier à côté de sa résidence principale n’est pas chose facile puisque cela nécessite d’avoir suffisamment d’argent pour pouvoir demander un emprunt immobilier. Pour franchir cette marche, il est possible de regarder le marché en périphérie de la grande ville, dans les villes secondaires de la métropole. Lorsqu’elles sont bien desservies pour rejoindre le centre de Nantes, ces villes permettent d’obtenir des biens immobiliers avec un prix du mètre carré plus bas. Ce sont des zones qui sont aussi très recherchées, puisque le loyer est généralement un peu plus faible, tout en permettant d’avoir un accès rapide aux universités et aux grandes écoles.