Faire un investissement immobilier locatif, c’est le rêve de beaucoup de particuliers. Acheter un petit appartement ou une petite maison de vacances pour la mettre en location à l’année ou bien pendant les saisons peut apporter un complément de revenus intéressant, à condition de choisir le bon dispositif fiscal en adoptant le régime qui est le plus adapté.
Il est possible d’investir dans un logement pour le mettre en location vide, auquel cas il sera possible de déduire toutes les charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt, ainsi que la taxe foncière. Cela peut concerner un logement ancien qui a été rénové, mais le plus souvent un logement neuf en bénéficiant du dispositif Pinel.
Dans le cas de la location meublée, il faudra choisir entre le statut loueur meublé non professionnel LMNP ou loueur meublé professionnel LMP. Chacun ne possède pas les mêmes avantages, surtout, le statut LMNP possède un plafond de 23 000 € à ne pas dépasser.
Parlons en détail du régime fiscal qu’il faut choisir
Pour de la location nue non meublée
Dans l’investissement locatif, la location nue c’est-à-dire sur les meubles nécessite de déclarer le montant des loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque le plafond de 15 000 € n’est pas atteint, il faudra choisir le régime micro foncier, qui donne droit à un abattement de 30 % sur le total. Lorsque ce plafond est dépassé, il faut se soumettre au régime réel qui permet de déduire la totalité de toutes les charges de l’appartement, à savoir les travaux qui ont été réalisés, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, ou bien encore les frais de gestion de la copropriété. Dans ce cas, il est même possible de ne rien payer sur les loyers lorsque les charges sont supérieures au montant des loyers encaissés. Il est même possible d’imputer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € sur l’impôt à déclarer.
Pour de la location meublée
En faisant un investissement locatif dans une location meublée, il est possible de choisir entre le statut LMNP et le LMP. Le régime fiscal de ce type d’appartement donne droit à deux régimes : le régime micro BIC et le régime réel simplifié. Dans le cas du régime micro BIC, le propriétaire a droit à un abattement de 50 % voire même de 70 % lorsque le logement est classé en meublé de tourisme. Dans le cas du régime réel simplifié, il est possible d’amortir la valeur du logement, des meubles, des travaux, et de déduire tous les frais et les dépenses du montant total des loyers encaissés.
A lire aussi : tout connaitre au sujet des avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard
Comment réduire sa fiscalité grâce à l’investissement immobilier
La solution est désormais bien connue, il est possible de faire baisser le montant de ses impôts en réalisant un investissement immobilier qui respecte certaines règles. Pour obtenir une réduction significative sur une longue durée, il est possible de bénéficier du régime Borloo ancien, du dispositif Pinel et du dispositif Denormandie. Regardons de quoi il s’agit avec les avantages et les inconvénients de chaque loi qui a donné lieu à des avantages fiscaux pour les propriétaires.
Le régime Borloo ancien
Cela fait longtemps désormais que le régime Borloo permet aux propriétaires de réaliser des économies aau niveau de leurs impôts en remplissant certaines conditions. Le bien immobilier devra être loué nu, pendant 6 ans minimum ou 9 ans à une personne qui peut être de sa famille mais qui ne fait pas partie de son foyer fiscal. Ce bien sera obligatoirement la résidence principale du locataire, il sera dans un état correct pour être habité, et le montant du loyer ne devra pas dépasser un certain plafond de même que le montant des ressources du locataire. Ce dispositif a été créé pour stimuler la production de logements qui puissent ensuite être mis en location à un tarif abordable pour les locataires qui n’ont pas de grosses ressources.
La loi Pinel
La loi Pinel permet de réduire ses impôts jusqu’à 21 % de la valeur du bien locatif qui sera mis en location non meublée. Pour entrer dans le cadre de cette loi, la durée minimale du bail est de 6 ans et le locataire ne doit pas faire partie de son foyer fiscal. Le bien sera situé dans une zone qui a été répertoriée dans la loi, il sera la résidence principale du locataire, et les loyers seront calculés en fonction d’un barème à respecter chaque année. Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, le montant du bien ne doit pas excéder 300 000 € par an, et il ne pourra être fait que deux investissements par foyer dans une vie.
La Loi Denormandie
Depuis 2019, la loi Denormandie permet d’investir dans l’ancien tout en faisant baisser son impôt sur le revenu. C’est intéressant pour l’investisseur qui paye beaucoup d’impôts, et qui n’a pas envie de tout donner à l’État sans en retirer certains avantages. Les investissements locatifs permis avec cette loi permettent de réduire le montant de son impôt jusqu’à 21 % de la valeur du bien. Les caractéristiques du dispositif sont exactement les mêmes que dans la loi Pinel, sauf qu’ ici, il s’agira d’investir dans un logement ancien et de réaliser des travaux dont le montant est au minimum 25 % du prix d’acquisition. C’est un dispositif intelligent, puisqu’il pousse les gens qui veulent investir dans l’immobilier à rénover certains logements qui ne sont plus en état.
En conclusion, chaque régime fiscal pour un investissement immobilier possède des avantages et des inconvénients. Bien sûr, l’objectif de l’investisseur est d’obtenir des revenus complémentaires, mais aussi de réduire le montant de son impôt sur le revenu. Il peut même être possible de créer un déficit foncier et de ne pas payer du tout impôt sur une année. Dans un premier temps, pour un premier investissement locatif, il est conseillé de faire de la location meublée nnon professionnelle LMNP. c’est le dispositif le plus simple qui présente de nombreux avantages, et qui permet au niveau de son imposition de ne quasiment rien déclarer pendant 10 ans en respectant certains critères. Au contraire, le choix d’une SCI est beaucoup plus complexe, puisqu’il faut faire appel à un expert comptable pour rédiger les statuts de la société civile immobilière et ensuite se faire expliquer toutes les subtilités de ce régime fiscal. Quoiqu’il en soit, vous souhaitez investir en choisissant la bonne fiscalité afin d’obtenir le plus d’avantages fiscaux, alors continuez de vous renseigner sur Internet ou bien auprès d’un comptable qui vous permettra de faire le bon choix avant de vous lancer.