Le dispositif Censi Bouvard existe depuis le 1er janvier 2013. Il concerne l’investissement locatif et permet de bénéficier d’avantages fiscaux et donc d’une réduction de ses impôts. Il y a plusieurs critères à respecter au moment de l’acquisition, et durant les neuf ans qui suivent. Tous les logements ne sont pas concernés par ce dispositif qui s’adresse plus précisément aux logements neufs mis en location. Découvrons ensemble quel régime fiscal peut être compatible avec ce dispositif, et quel taux de réduction d’impôt peut-on espérer chaque année pendant 9 ans.
Qu’est-ce que la loi Censi Bouvard ?
En 2009, les députés Censi et Bouvard ont déposé une proposition de texte pour que les loueurs de biens immobiliers non professionnels possèdent des avantages fiscaux similaires à la loi Scellier. Alors que le dispositif devait se terminer en 2019 selon la loi de finances, le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.
Selon la loi Censi-Bouvard, tout propriétaire qui a investi à partir du 1er janvier 2013 dans une résidence de service neuve ou qui a été rénovée peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de l’investissement. Parmi les critères, le montant de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 €, le bien doit être loué avec un bail de minimum neuf ans, ce qui permet à chaque investisseur d’économiser jusqu’à 33 000 € d’impôts sur la totalité du bail. Aussi, il est possible de récupérer la TVA, selon certains critères que la résidence de service devra avoir. Choisir le bon régime fiscal pour son investissement immobilier permet de payer moins d’impot tout en faisant croitre son patrimoine.
Les modalités d’application de la loi Censi Bouvard ?
Pour bénéficier de ce dispositif immobilier, le propriétaire doit payer ses impôts en France, il s’engage à louer son bien immobilier dans un délai maximum de un an, il doit louer son bien meublé pour quelqu’un qui en fait sa résidence principale, le bien ne doit pas être occupé par un membre de sa famille, et le bien doit être loué pour minimum via un bail commercial.
Quel bien immobilier peut-on acheter pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard ?
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif et de la réduction d’impôt, certains critères doivent être respectés. Les biens immobiliers doivent être des biens neufs, ou bien des biens qui ont été achetés il y a plus de 15 ans et qui ont été réhabilité entièrement à neuf. Cela concerne aussi les biens immobiliers dans les résidences de services. Au regard de l’État, une résidence de services propose des appartements meublés, en fournissant plusieurs services comme le petit-déjeuner, le ménage et la fourniture du linge de maison. Il peut s’agir de résidences étudiantes, de résidences pour seniors, ou bien de résidences pour personnes âgées dépendantes que l’on connaît plus facilement sous la dénomination EHPAD.
Conjuguer le dispositif Censi Bouvard avec le statut LMNP
Pour maximiser les bénéfices fiscaux de son investissement immobilier, l’investisseur peut cumuler le dispositif Censi Bouvard avec le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP. En cumulant ces deux dispositifs de défiscalisation, l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’achat de son bien, et bénéficier en même temps d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 20 % du montant de l’achat. Aussi, il est possible d’amortir tous les achats concernant des meubles supérieurs à 598 €.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif avec le dispositif Censi Bouvard ?
Ce dispositif de défiscalisation est l’un des plus avantageux dans le domaine de l’investissement immobilier. En plus de la récupération de TVA, de la réduction d’impôt jusqu’à 20 %, le dispositif permet de déclarer ses revenus en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 %. Dans certains cas, le montant de l’avantage fiscal ne peut s’avérer supérieur au montant des impôts sur le revenu, mais le dispositif possède cette souplesse de pouvoir reporter l’avantage fiscal sur les années suivantes. Comme tous les autres dispositifs de défiscalisation, il est soumis à un plafonnement global de 10 000 € par foyer.
Autre avantage important de l’investissement en Censi Bouvard, la possibilité de louer son bien immobilier par l’intermédiaire d’un gestionnaire professionnel. C’est le cas d’une résidence de service avec laquelle l’investisseur signe un contrat pour lui déléguer toute la gestion du bien pendant la durée du bail. Si le montant total de l’investissement immobilier ne peut dépasser 300 000 €, il n’y a pas de limites concernant le nombre de biens détenus par un investisseur. Il est possible de posséder cinq biens qui ont tous une valeur de 60 000 €., ce qui est intéressant pour investir dans des petites surfaces de certaines villes de province dont le prix de l’immobilier au mètre carré n’est pas très élevé.
Que se passe-t-il au bout de neuf ans à la fin du bail ?
Au bout de neuf ans, après avoir profité de tous les avantages fiscaux de son investissement immobilier, le propriétaire peut se séparer de son logement. Il peut aussi le conserver pour le transmettre à ses enfants. Si le propriétaire dessine de conserver son logement, les avantages fiscaux n’existeront plus après la période des 9 ans. La plupart du temps, les propriétaires décident de revendre, puis de réinvestir ce qui a été gagné dans un autre investissement locatif qui permettra à nouveau de réduire le montant de ses impôts sur le revenu.
Simulation Censi Bouvard en LMNP
Faisons une simulation des avantages fiscaux testis peut représenter en utilisant le dispositif Censi Bouvard et le LMNP. Un investisseur achète un bien dans une résidence de service pour un montant total de 150 000 € TTC. Il récupère la TVA qui représente 30 000 €. Il peut ensuite bénéficier d’une réduction d’impôt total de 11 % sur le montant du bien HT, soit 13 200 €, ce qui représente chaque année 1467 € de réduction d’impôt pendant une durée de neuf ans. Au total, à la fin de la neuvième année, l’investisseur aura obtenu un avantage fiscal de 43200 euros.
Vous serez aussi intéressé de comprendre le calcul du loyer selon la loi Pinel pour vérifier quel dispositif est le plus avantageux.
A retenir
Le dispositif Censi Bouvard s’adresse à tous les Français qui souhaitent investir dans une résidence de service. Cet investissement immobilier possède plusieurs avantages : une récupération de la TVA à 20 % sur l’achat immobilier, une réduction d’impôt de 11 % qui est calculée sur le prix de revient du bien immobilier, des loyers garantis pendant une durée de neuf ans. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le logement doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022. Le logement peut être acheté dans des récits de services pour étudiants ou pour personnes âgées, il doit obligatoirement être mis en location dans les 12 mois qui suivent l’achat. Il est enfin possible de cumuler le dispositif Censi Bouvard avec le statut LMNP si les recettes ne dépassent 33 000 € à l’année et ne représentent pas plus de 50 % des revenus de l’investisseur.