Calculer la valeur d’un bien immobilier se fait en fonction du prix au mètre carré. Après avoir mesuré la surface totale d’une maison, d’un appartement d’un terrain, il faut déterminer le prix moyen du mètre carré en fonction de l’emplacement, de l’exposition, et de l’état du bien. Il y a plusieurs paramètres qui entrent en jeu dans ce calcul. S’il s’agit d’un  terrain, c’est plus simple, puisque c’est un prix relativement homogène dans une commune. En ce qui concerne le prix d’une maison, cela dépend de son année de construction, de l’état de la façade, et des prestations qu’il y a à l’intérieur, à savoir un beau carrelage, une belle porte d’entrée, des peintures propres et des doubles vitrages avec une bonne isolation générale. A noter que l’estimation d’un bien pour une succession est obligatoire même s’il n’est pas mis en vente.

Tout savoir sur le calcul d’une surface en mètre carré

La surface d’un bien selon la loi Carrez

Le calcul de la surface d’une habitation se fait généralement en fonction de la loi Carrez. Un logement doit être au minimum d’une surface de 8 m² pour être mis en vente, ou en location. Il peut s’agir d’un appartement, d’un local commercial, d’une chambre de service, d’une chambre dans une maison individuelle. La loi Carrez permet de calculer la surface qui se trouve entre les cloisons, après déduction de l’emplacement occupé par la cage d’escalier, par les fenêtres, par les portes. C’est le vrai espace de vie dont on bénéficie quand on se trouve dans le bien immobilier. La hauteur sous plafond doit être d’au minimum 1,80 m, sinon les surfaces ne sont pas prises en compte. En règle générale, la loi Carrez se mentionne dans un acte de vente, mais cela concerne surtout les biens en copropriété. Pour une maison individuelle, on indique la surface en loi Carrez ainsi que la surface totale habitable pour avoir une idée des endroits mansardés plus difficiles d’accès. 

On parle aussi de la notion de surface thermique qui indique la superficie de toutes les pièces chauffées dont la hauteur sous plafond est au minimum 2,80 m. Ainsi, un garage, une cave, une dépendance dépourvue de radiateur n’entre pas dans le calcul de la surface thermique.

Est ce qu’une véranda fait partie de la surface habitable ?

Parmi toutes les pièces qui ne font pas partie de la surface habitable, on retrouve la cave, le garage, la terrasse, le balcon, le grenier, les combles qui ne sont pas aménagés, et dans certains cas la véranda. Pour pouvoir être comptabilisée dans la surface habitable en loi Carrez, une véranda doit être entièrement close, étanche, couverte, d’une hauteur supérieure à 1,80 m, et déclarée en bonne et due forme. S’il y a un radiateur pour pouvoir l’occuper comme n’importe quelle autre pièce, alors elle fait aussi partie de la surface thermique.

Erreur de calcul de la surface en mètre carré : que faire ?

Au moment de mettre son bien immobilier en vente, il est important de bien calculer la surface habitable de sa maison ou de son appartement. C’est ce calcul qui déterminera à la fin le prix de vente, en fonction du prix moyen de l’immobilier dans le secteur. Il ne s’agit donc pas d’estimer à la louche la surface, mais de la calculer au plus précis. Si les plans d’origine de la maison de l’appartement ne sont pas disponibles, il faut faire appel à un professionnel qui viendra établir les diagnostics et qui mesurera chaque pièce de la maison.

Après la signature de l’acte de vente chez le notaire, le nouveau propriétaire peut demander à obtenir un dédommagement s’il constate que la surface effective du bien immobilier est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle. Il y aura alors une expertise contradictoire de faite, et le nouveau propriétaire pourra se retourner à la fois contre le vendeur et contre le professionnel qui a établi les diagnostics. S’il n’y a que 5 % d’écart, alors c’est compris dans le seuil de tolérance et il n’est pas possible d’obtenir un dédommagement.

Qu’est-ce qui influe sur le prix du mètre carré ?

Le prix du mètre carré est influencé selon de nombreux critères, si bien qu’il n’existe pas une estimation exacte du prix de vente d’une maison. En faisant appel à des agents immobiliers, après la visite du bien, ils sont à même de l’estimer en donnant une fourchette avec une marge de 10 000 €. Faire appel à plusieurs agents immobiliers est une bonne chose, puisque cela permet de calculer la valeur de son bien au plus près de la réalité et de ne pas le surestimer avec le risque de n’avoir aucune visite. Pour un terrain ou une maison, savoir comment négocier avec un promoteur immobilier est primordial pour ne pas se faire avoir.

L’étage d’un appartement

Pour un appartement, l’étage joue un rôle très important sur le prix du mètre carré. Un appartement qui se situe au rez-de-chaussée se vend en général 20 % moins cher qu’un appartement du même type qui se situe dans le même immeuble mais en étage. Lorsque le bien se trouve au premier étage, il y a une dévaluation d’environ 10 % par rapport aux étages supérieurs.

La luminosité d’un appartement

La luminosité d’un appartement est primordiale. Lorsqu’un acheteur rentre dans un bien pour effectuer la visite, ils regardent tout de suite l’exposition, pour s’assurer que les rayons du soleil entreront en plein hiver pour réchauffer l’intérieur. Un appartement plus sombre peut perdre jusqu’à 10 % de sa valeur par rapport à un autre qui est mieux exposé. C’est une qualité à mettre en avant quand on veut vendre son appartement sans agence pour garder une marge de négociation.

Le bruit

Avoir un environnement bruyant n’est pas le souhait d’un nouveau propriétaire. Un appartement ou une maison qui se situe au bord  d’une route, avec beaucoup de trafic routier peut perdre un pourcentage important de sa valeur en fonction de la circulation et du bruit. Un appartement qui donne directement sur le périphérique parisien ou sur l’autoroute lyonnaise se vendra beaucoup moins cher qu’un appartement qui donne au calme sur un parc.

Les travaux à effectuer

L’état du bien général qu’il s’agisse d’un appartement dans un immeuble, ou bien d’une maison ancienne influe énormément sur le prix du mètre carré. S’il y a une belle peinture jaune ou bien un beau papier peint récent qui n’est pas du goût des futurs propriétaires, cela n’aura pas d’incidence sur le  prix final. Au contraire, s’il faut refaire la peinture de tout le logement, si le diagnostic électrique n’est pas bon, si il y a des travaux de plomberie a réalisé en changeant le meuble de salle de bains ou en refaisant la douche, alors le prix du mètre carré va forcément baisser par rapport au prix d’un logement neuf. c’est pourquoi il est toujours conseillé de bien entretenir sa maison ou son appartement, déjà pour profiter d’un espace de vie agréable, mais surtout pour le des meilleures conditions.

Une belle vue

Entre une maison située sur un terrain qui a une vue imprenable sur le cimetière ou sur la déchetterie, et la même maison située sur un terrain qui a une vue imprenable sur une forêt, une colline ou bien un jardin fleuri, laquelle préféreriez-vous ? Évidemment, c’est la deuxième réponse qui est la bonne. La vue a un impact significatif sur le calcul du prix d’un bien immobilier. Quelque soit la région, une vue agréable se vendra toujours mieux qu’une vue banale. À Paris par exemple, la vue sur la Seine, sur la tour Eiffel ou encore sur le Sacré-Cœur se paie beaucoup plus cher.

Une piscine

Dans une maison, la présence d’une piscine bien entretenue permet d’évaluer le bien plus cher que le même qui n’en possède pas. Si certains acheteurs ne souhaitent pas avoir une piscine, d’autres ne recherchent que ce type de bien, ou au moins avec un terrain piscinable, pour pouvoir faire évoluer le jardin après l’achat.

L’emplacement général

Plus on s’éloigne de toutes les commodités, plus le prix du mètre carré a tendance à baisser. Prenons l’exemple d’une petite ville de province comme Troyes. Que ce soit dans la ville principale ou dans toutes les communes voisines qui constituent une agglomération, le prix moyen de l’immobilier est à peu près le même quelque soit la zone. Lorsqu’on commence à s’éloigner dans les villages où il n’y a plus aucune commodité, et qu’il faut prendre la voiture et faire plusieurs kilomètres pour s’acheter une baguette de pain, le prix moyen de l’immobilier chute au fur et à mesure que l’on s’éloigne. Certains ménages n’ont pas le choix que de vivre loin des grandes villes, mais aujourd’hui, la volonté de tous les jeunes couples et de se trouver proche des lieux de vie. 

Le prix moyen du marché

Quand on se pose la question de savoir comment calculer en euros le prix du mètre carré de son bien, l’estimation repose également sur le prix moyen du marché. Le marché, ce sont les prix qui se sont pratiqués lors des dernières ventes immobilières dans le secteur à partir du moment où l’on considère les biens qui sont dans le même état que le sien. Si vous connaissez très bien le quartier, et que vous prenez connaissance des prix de vente de maisons qui ont été construites au même moment que la vôtre, il y a fort à parier que l’état général est à peu près le même. C’est une indication pour faire une première estimation du prix du mètre carré. Vous pouvez aussi prendre un rendez-vous chez le notaire, qui pourra vous conseiller en fonction des prix de vente qu’il a constatés dernièrement dans votre quartier. Enfin, rien ne vous empêche de vous rendre dans une agence immobilière pour leur demander une estimation gratuite. Estimer son bien au bon prix du mètre carré est primordial, puisque c’est cela qui va conditionner le délai entre la mise en vente et la vente réelle. 

Pour conclure

Comment estimer correctement le prix d’un bien immobilier n’a plus de secret pour vous après la lecture de cet article. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain, d’un appartement, vous connaissez toutes les étapes pour déterminer le prix final en euros à proposer aux futurs acheteurs. Une estimation juste, c’est un délai de vente moyen d’environ trois mois dans les secteurs où l’immobilier se porte bien. Si vous ne souhaitez pas effectuer toutes les recherches nécessaires pour faire cette estimation, alors faites appel à plusieurs agents immobiliers puis comparez les prix qu’ils vous proposent pour votre bien. Rien ne vous empêche ensuite de mettre votre bien en vente par vous-même en passant une sur Internet