Une SCI familiale est une SCI créée par plusieurs membres d’une même famille. Ce genre de société civile immobilière se monte pour qu’un patrimoine immobilier reste dans la famille tout en allégeant les droits de succession dans le futur. Une SCI est une entité qui possède ainsi un patrimoine immobilier, la SCI appartenant elle-même à plusieurs associés qui ont chacun une part de la société.

Comment créer une SCI familiale ? 

Pour créer une SCI familiale, il faut qu’il y ait au moins deux personnes, de nationalité française ou étrangère, mais qui doivent être obligatoirement de la même famille. Il n’y a pas de capital minimum à apporter, la durée de vie de la société ne pourra excéder 99 ans, et il faudra rédiger les statuts conformément à la création de ce type de société. Au moment de la création, après avoir procédé à l’enregistrement des statuts, il faudra publier une petite annonce légale dans le JO, et procéder à différentes formalités d’inscription au centre de formalités des entreprises.

Les statuts de la SCI familiale

Les statuts d’une SCI familiale doivent être rédigés par un notaire ou par un acte sous seing privé. Ce sont des documents qui présentent les caractéristiques de la société, à savoir la désignation du gérant chargé de s’occuper du patrimoine immobilier, la désignation du pouvoir de chaque personne de la famille, ainsi que le pourcentage des parts détenues par chacun. 

Les statuts d’une SCI déterminent également à quelle majorité les décisions doivent être prises. Dans une SCI familiale, les statuts sont très importants, car ce sont eux qui déterminent les règles de fonctionnement ainsi que le mode de gérance.

La responsabilité des associés d’une SCI familiale

Quel que soit le pourcentage des parts détenues par un associé, celui-ci est responsable des dettes de la SCI jusqu’à la fin de sa vie. Cela signifie que pour rembourser les dettes, les associés peuvent être contraints par une décision juridique de vendre une partie de leur patrimoine personnel. C’est donc un engagement important que de figurer dans les statuts d’une société civile immobilière.

Bon à savoir : Pourquoi investir en SCPI est une bonne idée ?

Avantages fiscaux d’une SCI

Lorsqu’une SCI familiale possède un bien ou plusieurs biens immobiliers en location, la SCI obtient des revenus de ses loyers tout au long de l’année. À la fin, il en résulte un résultat qui est obtenu en faisant la différence entre les revenus perçus et les dépenses obligatoires pour gérer le patrimoine immobilier. Le résultat net est alors reversé directement aux associés, en fonction du pourcentage qu’ils détiennent dans la société civile immobilière. Les associés déclarent ainsi leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers qui viennent s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal. Le montant de l’impôt est alors calculé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En ce qui concerne le régime fiscal, il peut varier en fonction du type de bien immobilier qui est loué. Il est possible de choisir entre le régime micro foncier pour des revenus inférieurs à 15 000 €, qui donne droit à un abattement de 30 % sans pouvoir déclarer les charges, ou bien le régime réel d’imposition qui s’applique pour des revenus supérieurs à 15 000 € avec la possibilité de déduire les différentes charges de gestion et de remise en état.

Dans ce système de SCI familiale, l’imposition est transparente, puisque la SCI n’est pas imposée en tant que société.

Choisir l’impôt sur les sociétés pour une SCI familiale

En dehors de l’imposition transparente que nous venons d’expliquer dans le paragraphe précédent, il est également possible de choisir l’impôt sur les sociétés au moment de la création de la SCI familiale. Dans ce cas, ce ne sont plus les associés qui payent l’impôt sur les revenus, mais la SCI qui est imposée au titre de ses bénéfices. Le montant de l’impôt est de 15 % pour les bénéfices inférieurs 38 120 €, de 25 % pour les bénéfices supérieurs à 38 120 €.

L’impôt sur les sociétés nécessite de tenir une comptabilité plus précise, qui doit être supervisée par un expert-comptable. La SCI familiale peut ainsi reporter des déficits sur les exercices comptables des années suivantes. En ce qui concerne les associés, ils seront imposés uniquement s’ils reçoivent des dividendes.

Déduire le montant des travaux effectués sur les biens

Dans une SCI, la déduction des travaux effectués sur les biens immobiliers est possible. Lorsque le régime d’imposition sur le revenu est choisi, il est possible de créer un déficit foncier si le montant des travaux dépasse celui des revenus des loyers. Cela permet ainsi de réduire le montant de ses impôts, dont l’excédent peut être reporté sur les années suivantes pendant six ans maximum.

Pour pouvoir déduire les différents travaux, ils devront concerner des travaux d’amélioration ou de réparation ou d’entretien, des travaux nécessaires à la mise en location du bien lorsque la configuration ne me permet pas à l’origine. Les travaux d’agrandissement, de démolition et de reconstruction ne peuvent au contraire être déduits.

Défiscalisation des droits de succession d’une SCI familiale

En montant une SCI familiale, Il est possible d’acheter plusieurs biens immobiliers pour les louer. Mais cela peut concerner aussi une résidence principale, ou une résidence secondaire. Quel que soit le type de la SCI, les avantages en matière de succession sont identiques.

En cas de transmission de part au sein d’une SCI, ce sont des parts qui sont transmises et non un bien immobilier, ce qui représente un avantage fiscal important. Dans une SCI, la valeur du bien qui est transmis est calculée en fonction de sa valeur vénale dont on soustrait les différentes dettes. Dans le cas d’un bien immobilier qui ne fait pas partie d’une SCI, on ne soustrait pas les dettes, ce qui représente un gros inconvénient pour l’héritier.

Dans une SCI, les parents peuvent donner très tôt des parts à leurs enfants puisqu’ils ont le droit de transmettre jusqu’à 100 000 € par an et par enfant. Cela leur permet de conserver le bien immobilier qui est détenu par la SCI, tout en commençant à transmettre du patrimoine à ses enfants pour payer moins d’impôts au moment de la succession.

Dissolution d’une SCI familiale

Si une SCI familiale est une belle aventure en famille pour gérer un patrimoine qui appartient à ses ancêtres, il est parfois nécessaire de la dissoudre et de passer à autre chose. La dissolution peut intervenir par choix direct des associés, ou bien dans le cas d’une liquidation judiciaire. Dans ce cas, tous les biens immobiliers sont vendus, et l’argent obtenu déduit de toutes les charges est versé aux associés en fonction des parts dont ils sont propriétaires.

S’il y a donc une plus-value au moment de la vente du patrimoine immobilier, cet argent est reversé aux associés, qui peuvent bénéficier de certains abattements. Cela est valable dans le cas de l’imposition transparente. Dans le cas de l’imposition sur la société, la plus-value sera considérée comme un bénéfice qui donnera lieu à une imposition.

Quelle différence entre une SCI et une SCI familiale ? 

Il n’y a pas de différence entre une SCI et une SCI familiale. Dans les deux cas, il faut plusieurs personnes pour la constituer, il y a plusieurs associés, et le système d’imposition peut être choisi selon l’imposition sur le revenu ou bien l’imposition sur les sociétés. Le seul avantage d’une SCI familiale et de pouvoir conserver un patrimoine immobilier intact dans une famille, et de transférer des parts sociales au sein de la SCI pour commencer à transmettre son patrimoine en vue de la succession.

L’avantage d’une SCI familiale et surtout de simplifier les tâches administratives. C’est une même entité qui va s’occuper de gérer le bien, de calculer le résultat net à la fin de l’année, et de transmettre les revenus aux différents associés. Plutôt que d’avoir un bien en indivision qui appartient à plusieurs personnes, c’est la SCI qui est propriétaire du bien, tandis que plusieurs personnes possèdent la SCI. Cela revient à peu près au même, mais il en résulte une vraie simplification en matière de gestion et de décision.

En résumé

Les avantages fiscaux de créer une SCI familiale sont aussi importants que les autres avantages en matière d’immobilier. La création d’une SCI permet de conserver un patrimoine au sein d’une même famille, avec plusieurs associés qui apportent chacun un capital pour détenir des parts de la société. Le mode de gestion, le mode de décision ainsi que le nombre des associés doivent figurer clairement dans les statuts de la SCI. Si les associés s’occupent en général de la gestion du patrimoine, celle-ci peut être confiée à une tierce personne. La SCI familiale ne permet pas de faire de l’investissement immobilier, mais plutôt de la conservation de patrimoine au sein d’une même famille. Ainsi, plutôt que de devoir être vendu, une belle propriété reste parmi tous les héritiers qui en possèdent chacun une quote-part. Il peut s’agir aussi d’un immeuble, ou bien de terres agricoles. La transmission est plus simple au sein d’une SCI, pour pouvoir bénéficier plusieurs fois d’un abattement au cours de sa vie dans des conditions plus simples que pour un bien immobilier entier