Un bailleur doit respecter certaines conditions pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, et déclarer le montant des loyers reçus par son locataire en bénéficiant d’un dispositif fiscal intéressant. Il y a un plafond de revenus à ne pas dépasser, que cela ne constitue pas une activité professionnelle à temps plein. Le logement locatif devra être entièrement meublé, et d’une surface supérieure à 9 m². Une fois ces conditions locatives respectées, le propriétaire peut choisir entre deux régimes fiscaux, déclarer l’intégralité de ses charges réelles ou bénéficier d’un abattement de 50 %. Découvrons les subtilités du statut LMNP dans cet article.
Règles à respecter pour le propriétaire en LMNP
Seuls les particuliers peuvent avoir le statut de LMNP, et les propriétaires ne doivent pas faire de la location meublée une activité professionnelle à temps plein. Cela doit permettre de compléter ses revenus, sans concurrencer un loueur professionnel.
Parmi les conditions à respecter et les obligations légales, il convient de déclarer son activité professionnelle auprès du centre de formation des entreprises puis déclarer les revenus de la location meublée au moment d’établir sa déclaration d’impôt sur le revenu. Bien souvent, il faut se soumettre au régime micro BIC si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 500 € dans une année. Au-delà de ce plafond, le régime micro BIC n’est plus possible, c’est le régime réel simplifié qui s’impose. Cela se fait de manière automatique, même s’il est possible d’adopter le régime réel simplifié avec des revenus locatifs inférieurs à 72 500 €. Cela peut être intéressant pour déduire les charges et les frais s’ils sont supérieurs à 50 % que permet le régime micro BIC.
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Critères pour qu’un bien immobilier soit en adéquation avec le LMNP
Pour être en accord avec le statut de loueur meublé non professionnel, il faut que le bien immobilier en location soit entièrement meublé. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison, mais quel que soit le type de logement, le loueur doit absolument laisser des meubles qui seront utilisés par le locataire. Quand on parle de location meublée, cela signifie qu’il doit y avoir une table avec des chaises, un lit avec un matelas, tous les ustensiles de cuisine, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, un four, des luminaires, des rideaux. Autre critère important, la surface de la location doit être supérieure à 9 m² pour établir un bail avec le statut LMNP.
Il n’est pas nécessaire d’acquérir un logement privé et de le meubler pour avoir ce type d’activité. Il est possible d’acheter une chambre dans un EHPAD, dans une résidence de tourisme, dans une résidence étudiante, ou bien encore dans une résidence pour seniors. La seule contrainte est de devoir signer un bail pour un minimum de 9 ans voir même 12 ans dans le cadre de la résidence senior.
Il n’y a que les locaux destinés à une habitation qui peuvent être déclarés sous forme de LMNP. Les locaux commerciaux, comme les boutiques ou bien les cabinets médicaux ne peuvent entrer dans ce dispositif.
Un plafond à ne pas dépasser
Un loueur meublé professionnel ne peut prétendre à avoir une activité aussi développée qu’un professionnel de l’immobilier. Il est possible d’acquérir un logement pour le louer et compléter ses revenus, mais cela ne doit pas constituer une activité principale. Il existe ainsi un plafond de revenus locatifs qui ne doit pas excéder 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil, le propriétaire doit se soumettre au régime de loueur meublé professionnel sans avoir les mêmes avantages.
Avantages du statut de loueur meublé non professionnel
Il existe plusieurs avantages intéressants à avoir le statut de loueur meublé non professionnel. Ils sont tout d’abord d’origine fiscale, mais aussi au niveau de la TVA qu’il est possible de récupérer en une seule fois.
Les revenus générés par l’investissement locatif peuvent être déclarés suivants le régime micro BIC ou le régime réel simplifié. Avec le régime micro BIC, chaque propriétaire bénéficie d’un abattement fiscal de 50 %, tandis que les charges ne peuvent être déduites. En optant pour le régime réel simplifié, toutes les charges réelles du logement peuvent être déduites, à savoir les charges de la copropriété, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, et d’autres charges annexes. Il est un peu plus difficile à mettre en œuvre, mais il peut être beaucoup plus intéressant fiscalement que le régime micro BIC.
Quel bail meublé le loueur peut-il choisir ?
La location saisonnière
Il existe plusieurs solutions pour mettre en place un contrat locatif tout en bénéficiant du statut de LMNP. Aujourd’hui dans les grandes villes touristiques, bon nombre de propriétaires choisissent de faire de la location saisonnière en mettant leur appartement en location sur une célèbre plateforme de logement de vacances. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, il peut être beaucoup plus intéressant de louer seulement quelques jours par mois mais à un tarif élevé ce qui procure un revenu mensuel plus important. Ce type de logement est toujours meublé, de manière à ce que les touristes puissent passer un agréable séjour.
En optant pour de la location saisonnière, le bailleur doit obligatoirement se déclarer auprès de la mairie et collecter la taxe de séjour pour lui reverser plus tard.
La location dans une résidence de service
Pour obtenir une fiscalité intéressante au niveau des revenus générés par les loyers, un bailleur peut être intéressé de faire un investissement locatif dans une résidence de service. Il peut s’agir d’une résidence de tourisme, d’une résidence senior, ou d’une résidence étudiante.
La location meublée classique
La plupart des investisseurs locatifs choisissent d’investir dans un appartement, pour le mettre en location et toucher des revenus réguliers tous les mois. Avec la location meublée, l’investisseur encaisse des loyers plus intéressants, avec un bail d’au minimum un an pour un locataire particulier qui n’est pas étudiant. Le propriétaire peut aussi louer son bien à un étudiant pendant neuf mois, puis faire de la location saisonnière pendant les mois de juin, juillet et août. Cela demande un peu plus d’efforts, mais cela garantit de meilleures recettes.
Fiscalité du LMNP vs LMP
Il existe pas mal de différences de fiscalité entre le statut lmnp et le statut lmp. En tant que loueur meublé professionnel, celui-ci peut déduire toutes ses charges du revenu global de son activité, sans aucune limite. Au contraire, le lmnp ne pourra imputer son déficit que pendant 10 ans sur les bénéfices futurs.
Lorsque le lmp exerce son activité depuis plus de cinq ans, il peut être exonéré des plus-values lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 €, tandis que le lmnp sera soumis au même régime des plus-values cas particuliers.
Quand aux cotisations sociales, elles sont plafonnées à 17,2 % dans le cas du lmnp, tandis qu’elles peuvent atteindre 40 % du bénéfice dans le cas de la location meublée professionnelle.
Il est toujours utilse de prendre son temps pour choisir le bon régime fical en matière d’investissement immobilier et ainsi optimiser le montant de ses revenus.
Acquisition d’un logement neuf
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux avantageux pour acquérir un logement neuf tout en bénéficiant du statut lmp. Il y a le dispositif de la loi Pinel, mais aussi le dispositif Censi Bouvard.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel concerne les appartements neufs loués en résidence principale. Ces logements ne doivent pas être meublés, ils ne sont pas compatibles avec le statut lmnp. Toutefois, c’est un dispositif très intéressant pour le propriétaire qui peut déduire une partie de son investissement de ses revenus annuels pour faire baisser le montant de ses impôts. Dans le cadre d’un bail de 12 ans, la réduction d’impôt peut atteindre 21 % du prix d’acquisition.
Le dispositif Censi Bouvard
Ce dispositif Censi Bouvard s’applique pour les logements neufs qui ont été achetés avant le 1er janvier 2022, et qui se trouvent dans une résidence de services qui accueille les personnes âgées, les personnes handicapées ou bien les étudiants. Ce type de logement doit être loué meublé, avec un bail commercial directement auprès de l’exploitant de la résidence services qui se charge de tout gérer au quotidien. Dans ce cas, la réduction d’impôt peut atteindre 11 % sur le prix d’achat du bien immobilier.
Vous avez désormais toutes les informations pour faire votre investissement dans les meilleures conditions. Vous savez ce qu’il faut respecter pour pouvoir déclarer ses recettes en LMNP, et à quels avantages fiscaux cela donne droit. La condition sine qua non est de devoir louer un logement avec des meubles, ne pas dépasser un plafond de recettes de 23 000 € par an, et faire sa déclaration d’impôts correctement avec le bon formulaire pour se conformer à la loi. Il peut s’agir d’un logement dans un immeuble collectif, ou bien dans l’une des nombreuses résidences de services comme les résidences seniors ou encore les résidences.